Повышение
НДС (по-испански IVA) неизбежно влияет на цены на недвижимость. Это как
2х2=4. Когда обедневшему от кризиса среднему испанскому покупателю
нечего достать из кармана для пополнения ненасытной казны, ну, хоть ты
его режь, то уступку вынужден сделать продавец. Стабильная цена "300
тысяч, в том числе IVA" до 1 июля значила "280 тысяч плюс 7% IVA", а
после повышения налога значит "277 тысяч плюс 8% IVA". Поэтому более,
чем странно, мнение Эль Паис: "падение цен это рыночная стихия".
Для тех, у кого не хватит терпения дочитать статистический анализ до
конца - увы, не развлекательное чтиво - начну с выводов: 1) По сравнению
с июнем, когда массовый покупатель спешил завершить сделку по
приобретению недвижимости до поднятия ставки НДС, в июле не произошло
ожидаемого падения активности на рынке жилья. 2) Три четверти
добавленного налогового бремени на себя принял усредненный продавец,
защитив от него усредненного покупателя. 3) В регионах с повышенным
спросом цены продолжает расти, поэтому покупку как престижного жилья,
так и апартаментов среднего класса лучше не откладывать: покупайте
сейчас!
Сохранение цены с включенным НДС не значит, что все поголовно продавцы в
Испании снизили запросы примерно на 1%. Но таких было много. Я вам даже
точно скажу сколько. Их было 3/4 от всех продавцов, потому что давно
ожидаемая реакция рынка на изменение налоговой ставки обозначена средним
падением цен не на 1%, а на 0,75%. Разумеется, она была не одинаковой
по всем регионам Испании, а той, что можно наблюдать только "с высоты
птичьего полета" при анализе статистических данных. Предлагаю Вашему
вниманию очень наглядный график:
Где уважаемое издание Эль Паис могло "подцепить" столь поверхностное
мнение? Ответ как в "Собачьем сердце" у Булгакова: "слух распространяют
торговцы..." Да, именно на показатель складского остатка ориентируется
автор статьи, которого никак не назовешь аналитиком. Видимо, в августе
грамотный специалист по тенденциям на рынке недвижимости ушел в отпуск и
его работу выполнил какой-нибудь стажер, подписавшийся ÁLVARO ROMERO.
На что же ссылается Дон Альваро?
Вы не будете смеяться, потому что так сейчас поступают многие при
составлении сочинений: он залез в интернет на самый что ни на есть
"проходной двор" среди сайтов, предлагающих объекты жилья на продажу -
idealista.com - и увидел, что тамошний "завскладом" зафиксировал за июль
2010 года существенный рост предложений из ценовой категории от 100
тысяч евро до 200 тысяч евро. Дон Альваро от имени продавца высказал
такое суждение (почти дословный перевод):
Цитата:
До июля продавец думал: "Почему я должен продавать за 200 тысяч то, что
мне обошлось в 250 тысяч?" Но кризис заставил его смириться с
реальностью.
Конец цитаты
С этой логикой можно было бы согласиться, если бы не одна очень
существенная деталь: рост складского остатка категории от 100 до 200 на
сайте отмечается по сравнению с 2006 годом, а не с июнем 2010 года, в то
время как автор претендует на анализ событий июля. Если мы обратимся к
адресной статистике и к солидному источнику данных, - INE (национальному
институту статистики), - то
сравнение данных по регионам предстает перед нами в совсем ином виде
(см. график вверху). Учитываемыми показателями я тоже предпочел выбрать
не "размер кучи" с диапазоном в 100 тысяч евро, а самые конкретные
данные: цену за квадратный метр жилья с точностью до одного евро и
относительные сдвиги этого показателя с точностью до сотой доли
процента.
Итак:
- средняя цена жилья по Испании в июле 2010 составила 2383 евро за метр
квадратный, что на 0,75% ниже июньского показателя 2402 за единицу
площади;
Позитивные сдвиги:
- в автономии Наварра - Navarra - отмечается рост +1,96%
- в Мелилье - Melilla +0,53%;
- в Стране Басков - País Vasco +0,50%;
- в Риохе - La Rioja +0,24%;
- на Балеарских островах - Baleares +0,16%;
Негативные сдвиги:
- В Андалусии - Andalucía (-2,25%);
- на Канарах - Canarias (-1,78%);
- в Эстремадуре - Extremadura (-1,61%);
- в Кастилье ла Манча - Castilla La-Mancha (-1,20%);
- в Галисии - Galicia (-1,12%).
Возражения в отношении перепечатываемых во многих изданиях выводов
сеньора Ромеро из Эль Паис про, якобы, возобновившуюся стагнацию рынка
испанской недвижимости на том шатком основании, что в продаже через
Интернет появилось больше объектов ценовой категории от 100 до 200 тысяч
евро:
Описанная Доном Альваро мотивация и причины "опухлости" отдельно взятого
складского остатка, может быть, и верны, но слишком фрагментарны, чтобы
принять их безоговорочно. Начнем с самой исходной точки: с источника
предложений. Они исходят, с одной стороны, от строителей и промоуторов
("первичка"), а с другой стороны от обладателей недвижимости
("вторичка"). Строители предлагают умеренно дешевую категорию 100-200
как отклик рыночного предложения на спрос обедневшего покупателя. Далее:
Глобальный экономический кризис был не таким уж глобальным. Он почти не
коснулся богачей. Они, напротив, нагрели на нем руки. Самым пострадавшим
оказался средний класс, который в мирное время и покупал по ипотеке
объекты ценой не дороже 200 тысяч евро в качестве запасного жилья.
Пришли времена идти в закрома и пускать запасы в ход. Значит, продавать
неиспользуемые квартиры и приморские дачи. Вот откуда берется
предложение "первички" и "вторички" исследуемого стоимостного диапазона.
Напомню тем, кто забыл наши предыдущие беседы: дорогие яхты класса
"Супер", дворцы за десятки миллионов евро и острова во время кризиса
продолжали дорожать и продаваться по растущим ценам. Для сильных мира
сего кризис - игра отнюдь не на выживание. У них идет ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ.
Конец первой части. Продолжение следует.
Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru
